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房企拿地后负债超4万亿 分析称四季度风险或爆发

作者:尹力|时间:2017-05-28 13:29|来源:yvxsjao.cqyipeng.com资讯网|评论数:|字号:[小] [大]
核心提示:房企拿地后负债超4万亿 分析称四季度风险或爆发

(原标题:疯狂拿地后房企负债超4万亿,分析称四季度风险可能爆发)

中国房地产行业在2016年上半年的发展速度远超历史同期,从上市房企已经公布的半年度业绩来看,120家企业半年报合计2016年上半年的营业收入为5556.8亿相比2015年同期的4043亿涨幅高达37.44%。

而在规模效应下,房地产企业的利润率继续走低,从2015年同期的9.8%继续下降至目前的8.1%,120家房企的总利润尚不及建行的三分之一。与此同时,对于“缺货(土地)”的恐惧让房地产商不惜一切代价的高价拿地,使得其负债额不断上升。业内人士分析,随着银行对于风险控制的加强以及房企融资渠道的收紧,高价土地将成为地产商生存发展的最大风险要素。

整个上半年,品牌房地产行业的规模在不断膨胀,千亿规模的房企数量不断上升。

2016年上半年,万科销售面积达1409.0平方米,同比增长55.8%,销售金额为1900.8亿元,同比增长69.9%。今年上半年,万科销售金额历时仅118天即突破1000亿大关,比去年同期足足缩短了59天,达到历史最短水平。

恒大集团(03333.hk)8月30日发布业绩,上半年累计合约销售金额约达人民币1,417.8亿元,累计合约销售面积1,660.5万平方米。此外,2016年上半年保利地产销售额达到1280亿。龙湖地产(00960.hk)2016年上半年签约额同比增长78.4%至385.9亿元。

澎湃新闻统计显示,120家企业半年报合计2016年上半年的营业收入为5556.8亿相比2015年同期的4043亿涨幅高达37.44%。

进入下半年,房企纷纷宣布上调销售目标。

恒大宣布将全年的销售目标提升至3000亿元,较原先的2000亿元,上调50%。

龙湖上调2016年销售目标至750亿元,上调幅度21%。融创中国宣布全年目标上调37%至1100亿元。

此外,包括新城、碧桂园、旭辉等多家房地产上市公司,也上调了销售目标。整体看绝大部分企业均可以提前完成年度任务。

虽然销售规模和营业收入在上半年出现暴增,但是利润的增幅却远低于营收,部分企业还出现亏损。

信达地产(600657)2016年上半年净利润大跌45%,毛利率同比减少12%。

保利置业(00119,hk)上半年实现净利润1.46亿港元,同比下跌高达53.98%;股东应占盈利为0.59亿港元,同比下跌43%。

保利地产(600048)2016年上半实现净利润49.6亿元,同增仅0.21%。

中原地产研究中心统计数据显示,已公布的120家房企,合计2016年上半年净利润为452.16亿。

这意味着,120家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3,建设银行2016年上半年净利润1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。

恒大地产物业发展及其他业务核心业务利润1为人民币78.1亿元。核心业务利润率仅8.9%。

这是房地产净利润率的平均水平,2016年上半年,120家房企的净利润率只有8.1%,较2015年同期9.8%利润率继续走低。

某不愿具名的房企高层表示,利润下滑是仅今年房地产行业的普遍现象,原因是土地成本不断走高,三四线城市依然处于去库存周期,房企盈利空间下滑。

中原地产首席分析师张大伟分析认为虽然2016年房企的资金成本明显下调,但土地成本明显上涨,这些都影响了利润率。此外,上半年市场成交爆发,但是尚未进入结算,进入上半年结算的主要是2015年销售的产品,结算的滞后也影响了利润计入。

上半年的数据也显示,本来就对资金依赖度极其高的房企,负债率还在不断走高。

万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的A股房企资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元,而如果加上港股公司,则这一数字则远超4万亿元。

万科为例,上半年资产负债率则由77.70%上升至80.60%。

融信中国(03301.hk)虽然降低了负债率,但是上半年负债率依然高达89.8%。

融创公告内容显示,目前公司现金余额为401.47亿元,负债总额约为1279亿元,净负债率为85.1%,而上一期(截至2015年12月31日)公司的净负债率是75.9%。

负债率走高,和房企大手笔拿地不无关系。

恒大8月30日公布的业绩显示,截至上半年,拿地总额超过800亿元。

中原地产数据显示,融创拿地总额高达478.69亿元,较去年同期的73.13亿元,大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元,较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况,拿地总额达到345亿元。此外,碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

恒大集团总裁夏海钧在8月30日发布会上,针对高负债的问题也表示,高负债率是因为土地储备多导致的,面粉储备够了,为企业的规模增长提供了基础,未来随着业绩增长,负债率会逐步降低。

与开发商向澎湃新闻表示,房企疯狂拿地,和上半年销售量暴增有关,为了保证后续持续的销售规模,房企卖多少地块,也要同时补充地块,但是也二线城市土地供应稀缺,导致房企在土地市场集中拿地,导致投资金额高。

另有房企合伙人透露,目前房企拿地是因为资产慌,有些企业盲目追高拿地。但是下半年资金不会再如上半年宽松,且进入调控周期,比如不少银行停止介入2015年后的高价地,缩短开发贷款周期,进一步限购,这些政策如果密集出台,必然对一些资金链紧张的企业造成影响,出现风险。

张大伟称,高价地是未来最大的风险,一线城市成交已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。


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